Razveza ali sprememba obstoječih najemnih razmerij za poslovne prostore v luči spremenjenih okoliščin – epidemije (COVID-19)

Trenutne gospodarske razmere, polne negotovosti in drastičnega upada poslovanja številnih gospodarskih subjektov, ki so posledica pandemije terjajo hitro prilagoditev in ukrepanje akterjev v gospodarstvu. Z upadom oziroma prepovedjo poslovanja in posledično nižjimi prihodki je nujni korak skrčenje poslovanja ter minimizacija stroškov oziroma izdatkov poslovnih subjektov. V posledici navedenega se zastavlja vprašanje, kakšne so obstoječe pravne možnosti najemnika, v kolikor ni več mogoče zasledovati prvotnega namena, ki je obstajal v trenutku sklenitve pogodbe oziroma, v kolikor je plačevanje najemnine zaradi sprejetih ukrepov oteženo ali celo onemogočeno.

Veljavna zakonodaja na področju najema poslovnih prostorov

Za najem poslovnih prostorov pri nas še vedno velja Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP)[1] iz leta 1974. Omenjen zakon ne določa posebnih pravil za primer, ko najemnik ne more opravljati svoje dejavnosti v najetem poslovnem prostoru oziroma, ko mu je otežena uporaba najetih prostorov iz razlogov, ki niso na njegovi strani. Prav tako ne obravnava položaja, ko najemnik zaradi posebnih okoliščin ali razmer ne zmore več plačevati najemnine na način, kot je pred nastopom teh posebnih okoliščin. Zakon najemniku omogoča zgolj sodno odpoved najemne pogodbe sklenjene za nedoločen čas pri čemer odpovedni rok ne sme biti krajši od enega leta, najemne pogodbe za določen čas pa pred iztekom pogodbe pravzaprav ni mogoče odpovedati, razen v izjemnih primerih, ko je to dogovorjeno med pogodbenima strankama[2].

Odpoved najemne pogodbe za najemnika v danih razmerah razumno ni optimalni pravni institut, ki bi rešil nastal pravni in poslovni položaj, zato bo potrebno primernejšo rešitev poiskati v drugih obstoječih pravnih institutih, ki jih ureja Obligacijski zakonik (OZ)[3].

Institut spremenjenih okoliščin »clausula rebus sic ctantibus«

Temeljno načelo pogodbenega prava je »pacta sunt servanda«, ki določa, da se ustanovljeno pogodbeno razmerje spoštuje in izpolni tako, kot je bilo dogovorjeno. Ko je pogodba veljavno sklenjena, stranki zavezuje. To pomeni, da nobena izmed strank ne more enostransko odstopiti od pogodbe, ne da bi pri tem trpela posledice. Kršitelja pogodbenih obveznosti lahko druga stranka s pomočjo pravnega reda prisili, da pogodbene obveznosti izpolni tako, kot so bile dogovorjene oziroma, če to ni mogoče, namesto izpolnitve plača odškodnino. Zgoraj navedeno ne velja v primeru konsenza pogodbenih strank, ko govorimo o sporazumnem prenehanju pogodbe ali spremembi njenih določil ter obveznosti.[4]

Izjema, po kateri lahko stranka enostransko s pomočjo sodišča doseže prenehanje pogodbe brez posledic, je uporaba instituta spremenjenih okoliščin »clausula rebus sic ctantibus«. Razvezo ali spremembo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin ureja Obligacijski zakonik (OZ) v svojih določbah od 112. člena do 115. člena.

Vprašanje, do kod seže dolžnikova obveznost, se ne postavlja le tedaj, kadar je ni več mogoče izpolniti (nezmožnost), ampak tudi tedaj, ko postane izpolnitev otežena. Na podlagi 112. člena OZ lahko stranka zahteva razvezo najemne pogodbe, v kolikor po sklenitvi pogodbe nastanejo okoliščine, ki ji otežujejo izpolnitev obveznosti, ali če zaradi njih ne more uresničiti namena pogodbe, v obeh primerih pa v tolikšni meri, da pogodba očitno ne ustreza več pričakovanjem pogodbenih strank (kot npr. dolgoročna prepoved določene dejavnosti, kamor lahko v tem trenutku štejemo organizacijo množičnih dogodkov, kot so koncerti) in bi jo bilo po splošnem mnenju nepravično ohraniti v veljavi takšno, kakršna je. Razglašena epidemija in na njeni podlagi sprejeti ukrepi so po naši presoji lahko v določenih primerih poslovnih najemov takšna spremenjena okoliščina, ki opravičuje zahtevo za razvezo najemne pogodbe za poslovni prostor.

Predpostavke uporabe »clausule rebus sic stantibus« so:

• nepredvidljivost spremembe,
• nezmožnost izognitvi nastali spremembi,
• do spremembe je prišlo po sklenitvi pogodbe in pred nastopom dolžnikove zamude.

Razveze ni mogoče zahtevati, če spremembe okoliščin pomenijo uresničitev običajnih poslovnih tveganj, npr. cenovnih nihanj, na katera je potrebno računati in jih je moč predvideti pri normalnem poslovanju. Upoštevne so le nepredvidljive in neobvladljive spremembe okoliščin, ki popolnoma spremenijo kontekst pogodbe, kot so npr. naravne nesreče ali vojne. Prav tako se na spremenjene okoliščine ne more sklicevati dolžnik, ki je že prešel v zamudo.[5]

V primeru, da se okoliščine, na podlagi katerih je bila pogodba sklenjena, kasneje tako zelo spremenijo;

• da je izpolnitev ene stranke neizmerno otežena oziroma namen pogodbe ni mogoče več doseči,
• pogodba pa postane očitno nepravična,

lahko stranka zahteva sodno razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin. V kolikor stranka s tožbenim zahtevkom zahteva spremembo pogodbe, zahtevek materialnopravno ni utemeljen in ga je kot nesklepčnega potrebno zavrniti. Sodišče pogodbe ne more prilagajati, lahko jo le razveže vendar ima druga stranka možnost ponudi pravično dopolnitev, spremembo  pogodbe in s tem preprečiti razvezo[6].

V obravnavanem primeru to pomeni, da je potrebno razvezo najemne pogodbe uveljavljati sodno, natančneje z oblikovalnim tožbenim zahtevkom in nujno je poudariti, da ne zadostuje zgolj enostranska izjava o odstopu ali celo ugovor v postopku izterjave neplačanih najemnin. Najemnik mora torej postopati aktivno in vložiti ustrezno tožbo ter izkazati vse konkretne okoliščine, ki izkazujejo utemeljenost razveze. Zgolj posplošeno sklicevanje na epidemijo in izrečene ukrepe ne bo zadoščalo.

Tožba na razvezo najemne pogodbe

Kljub temu, da predhodno obvestilo o obstoju spremenjenih okoliščin ne zadošča za razvezo pogodbe, kot tudi ni procesna postavka za vložitev tožbe, pa se vsem najemnikom, ki se bodo odločili za uporabo tega instituta, svetuje, da najemodajalca nemudoma obvestijo o obstoju spremenjenih okoliščin in posledično o zahtevi za razvezo najemne pogodbe. S tem ravnanjem bodo najemniki sledili načelu vestnosti in poštenja ter svetovalni dolžnosti, da se prepreči nastanek dodatne škode na strani najemodajalca. Dodatno se bodo najemniki razbremenili svoje odškodninske odgovornosti, kot jo določa 113. člen OZ. Obvestilo je pomembno tudi iz razloga določitve trenutka, s katerim naj sodišče razveže najemno pogodbo. Sodna razveza pogodbe učinkuje za naprej (ex nunc) in se bo tako posledično izpostavilo odločilno pravno vprašanje in sicer ali se bo najemna pogodba razvezala z dnem pravnomočne sodne odločbe, kar po naši presoji ne bi rešilo položaja, v katerem se je znašel najemnik. Druga možnost je trenutek nastopa spremenjenih okoliščin, ki so otežile izpolnjevanje pogodbene obveznosti oziroma so povzročile, da osnovnega namena pogodbe ni bilo več mogoče doseči. Ali morda v trenutku, ko je najemodajalec prejel obvestilo oziroma v trenutku, ko je bila vložena tožba na razvezo najemne pogodbe. Vprašanje trenutka razveze najemne pogodbe bo po naši presoji ključno vprašanje za tiste najemnike, ki predmeta najema ne bodo več uporabljali in ga bodo prepustili najemodajalcu še pred potekom najemnega razmerja in hkrati najemne pogodbe ob tem ne bodo uspeli sporazumno razveljaviti. V kolikor bo tudi za te najemnike obveljala trenutna sodna praksa, da se šteje najemna pogodba za razvezano šele s sodno odločbo[7], bo namreč za njih ta pravni institut popolnoma izvotljen.

Posledica razveze je, da sta stranki prosti tako izpolnitve kot odškodninske odgovornosti za neizpolnitev pogodbenih obveznosti. Sodišče pa omogoča po 5. odstavku 112. člena OZ pravično porazdelitev škode med strankama, ki je nastala zaradi razveze pogodbe. Pravičen del škode pa ne obsega škode iz naslova izgubljenega dobička.[8]

Razveza najemne pogodbe verjetno v veliki večini poslovnih najemnih razmerij ni in ne bo končni namen najemnika. Slednji si bo verjetno želel za določen čas ali celo trajno prilagoditi oziroma spremeniti pogodbena določila na način, ki bo še vedno ekonomsko opravičeval obstoj najemnega razmerja (kot npr. znižanje najemnine, odlog najemnine, odpust obveznosti, ipd.). V okviru instituta spremenjenih okoliščinah ni mogoče postaviti zahtevka za spremembo oziroma prilagoditev pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin. Le to lahko ponudi zgolj najemodajalec v odgovoru na tožbo na razvezo najemne pogodbe ali že predhodno po prejemu obvestila o nastanku spremenjenih okoliščin. Glede na navedeno bo potrebno poiskati ustrezne rešitve v drugih določbah obligacijskega zakonika in se argumentirano sklicevati na ureditve v primerljivih pravnih sistemih.

Sprememba oz. prilagoditev obveznosti najemne pogodbe iz razloga spremenjenih razmer

Večinsko stališče pravne stroke je sicer, da slovenski pravni red ne omogoča zahtevkov za spremembo oziroma prilagoditev najemne pogodbe za poslovni prostor zaradi spremenjenih okoliščin in tudi, da ne pozna drugih pravil, ki bi omogočila začasno rešitev, zgolj za čas izrečenih ukrepov[9].  Nastale razmere in razvoj prava, pa bi v prihodnje lahko ponudili odstop od tega večinsko sprejetega stališča. Ravno krizne razmere so lahko dober povod za razvoj prava in odstop od dosedanjih stališč sodne prakse. Temu pritrjujejo že nekateri avtorji.[10]

Najemniki bi se tako lahko teoretično sklicevali na določbo 617. člena OZ, ki se nanaša na uničenje stvari zaradi višje sile. Pri delnem uničenju ali poškodbi prostora, najemnik le tega začasno ne more uporabljati. V konkretnih primerih, zaradi razglašenih ukrepov, najemnik prav tako poslovnega prostora ne more začasno uporabljati. Ti dve situaciji sta primerljivi in obe sta posledici višje sile. Pri delnem uničenju ali poškodovanju zaradi višje sile lahko najemnik zahteva ustrezno znižanje zakupnine. V primeru ustrezne argumentacije in analogne uporabe tega določila na konkretnem primeru, bi lahko najemniki zahtevali ustrezno znižanje najemnine. Do podobne rešitve bi nas lahko pripeljala tudi smiselna analogna uporaba določb 598. člena v povezavi z 597. členom OZ. Povedano drugače, bi lahko zgoraj uporabljene pravne norme razlagali v smeri, da v kolikor ni mogoče uporabljati poslovnega prostora za namen, za katerega je bila sklenjena najemna pogodba, bi to lahko interpretirali kot stvarno napako in na tej podlagi, bi najemnik lahko upravičeno zahteval znižanje najemnine.

Prav tako se kot možna ponuja uporaba 116. člena OZ, ki se nanaša na nezmožnost izpolnitve, za katero ne odgovarja nobena izmed strank. V kolikor je delna nezmožnost izpolnitve posledica dogodka, za katerega ni odgovorna niti prva niti druga stranka, lahko druga stranka odstopi od pogodbe, če delna izpolnitev ne ustreza njenim potrebam, sicer pogodba ostane v veljavi, druga stranka pa ima pravico zahtevati sorazmerno zmanjšanje svoje obveznosti. Ta institut bo verjetno v prvi vrsti uporabljiv v primerih, ko bodo sprejeti ukrepi vplivali na zmožnosti izpolnitve pogodbenih določil obeh pogodbenih strank, torej tudi najemodajalca. O takšnih primerih bomo lahko govorili, ko se je najemodajalec s pogodbo zavezal, poleg izročitve poslovnega prostora, za najemnika opravljati tudi kakšne druge storitve, kot na primer oglaševanje, dostop do skupnih prostorov, izvajanje dodatnih programov, ipd. Takšni primeri se bodo verjetno pojavljali v trgovskih centrih, kjer so se upravljalci s pogodbo zavezali k številnim dodatnim opravilom, ki jih zaradi izrečenih ukrepov ne morejo zagotavljati. Vsekakor se bodo številni najemniki sklicevali na splošna načela obligacijskega prava kot sta načelo vestnosti in poštenja (5. člen OZ) ter načelo enake vrednosti dajatev (8. člen OZ).

Zakonodajne rešitve tujih pravnih sistemov

Pri iskanju normativnih rešitev in argumentiranju odločitev se velikokrat sledi ureditvam v germanskem pravnem sistemu. V Avstriji najemnik zaradi izrednih okoliščin ni dolžan plačevati najemnine, če stvari ne more uporabljati. V avstrijskem pravu namreč najemodajalec najemniku ne zagotavlja zgolj lastnosti v najem dane stvari, ampak nosi tudi določen del tveganja, povezanega s splošnimi pogoji rabe. Na podlagi sprejetih izrednih ukrepov v Nemčiji v času trajanja ukrepov COVID-19 ni možno odpovedati najemnih razmerij zaradi neplačila najemnine. Najemniki, ki dokažejo posebne okoliščine, zaradi katerih v času epidemije ne morejo plačati najemnine, lahko odložijo plačilo obrokov najemnine za dve leti od prenehanja ukrepov. V skladu z že obstoječo zakonodajo (§ 313 Bürgerliches Gesetzbuch – BGB)[11] pa lahko najemnik zahteva prilagoditev najemne pogodbe (npr. znižanje najemnine) zaradi spremenjenih okoliščin. Kot zanimivost, tudi na Hrvaškem lahko najemnik zahteva razvezo, bodisi spremembo pogodbe.

Interventna zakonodaja in pomoč države

Dne 28. 4. 2020 je bil sprejet Zakon o zagotovitvi dodatne likvidnosti gospodarstvu za omilitev posledic epidemije COVID-19 (ZDLGPE). Zakon v 34. členu določa, da se najemnikom poslovnih stavb ali poslovnih prostorov v lasti Republike Slovenije ali v lasti samoupravnih lokalnih skupnosti, ki jim je zaradi ukrepov države in zaradi širjenja bolezni opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali pa je bistveno oteženo, v obdobju trajanja razglašene epidemije nalezljive bolezni COVID-19 na območju Republike Slovenije, to je od vključno 13. marca 2020 do preklica razglasitve epidemije omenjene nalezljive bolezni, ne zaračunava najemnine ali del najemnine. Zakon podrobneje določa dodatne pogoje o upravičenosti do oprostitve plačila, kot so; da najemnik na dan 31. 12. 2019 ni podjetje v težavah v skladu z Uredbo 651/2014/EU in da ne presega cenzusa skupnih zneskov javnih sredstev, ki jih prejme najemnik. Ta ukrep se nanaša zgolj na primere, ko je najemodajalec Republika Slovenija ali samoupravna lokalna skupnost in se ne naša na najemna razmerja, ko so najemodajalci zasebni subjekti. Pri tem je potrebno poudariti, da so določene občine že predhodno sprejele sklepe o oprostitvi plačila najemnine za najete prostore, ki so v njihovi lasti in sicer za čas razglašene epidemije.

Sklepno

V kolikor torej najemnik želi razvezati obstoječe najemno razmerje, se mora v prvi vrsti sklicevati na spremenjene okoliščine. V primeru, da najemodajalec ne pristane na sporazumno razvezo najemne pogodbe, bo najemnik primoran vložiti oblikovalno tožbo. V položaju, ko najemnik želi le prilagoditi najemno razmerje (kot npr. znižanje najemnine), pa bo moral uporabiti primerljive druge institute obligacijskega prava ter z ustrezno argumentacijo prikazati dopustnost njihove analogne uporabe v konkretnem primeru. Pri tem je zelo pomembno, da najemnik svoje argumente niza strukturirano in se po potrebi sklicuje na primerljive ureditve v tujini. Kriza je in bo priložnost za oblikovanje prava, ki bo v prihodnosti v primerljivih primerih ustrezno zaščitilo najemnike ter jih tako ne bo prepustilo pravni negotovosti. Zagotovo nas je nastala situacija naučila, da bomo poslej v določila najemne pogodbe za poslovne prostore redno vnesli tudi klavzulo o višji sili in bodo tako stranke same, vnaprej, predvidele način prilagoditve najemnega razmerja ob nastanku primerljivih okoliščin, kot je COVID-19. Pri tem bosta pogodbenika verjetno izhajala iz načela enakomerne porazdelitve bremena nastale situacije, ki bi moralo biti tudi osnovno načelo že za obstoječa razmerja. V kolikor zakonodajalec ne bo posegel v najemna razmerja, v katerih so najemodajalci zasebni subjekti, kot je za primere, ko je najemodajalec država ali lokalna skupnost, bo moralo vlogo korektorja nastalih razmer prevzeti sodišče na podlagi ustreznih zahtevkov najemnikov. Tukaj bodo pomembno vlogo pri oblikovanju sodne prakse odigrali tudi pooblaščenci strank in sicer z močjo argumenta.

Kljub vsemu predstavljenemu, pa je, po naši presoji, še vedno najboljša rešitev sporazumna rešitev nastale situacije, ki  zahteva kritičen in realen pogled obeh pogodbenih strank. Naj bo tako sporazumna rešitev prvo vodilo za obe pogodbeni stranki, v kolikor pa to ni mogoče, so na voljo pravni instituti za poskus prilagoditve pogodbenega razmerja nastali situaciji.

Andrej Goluh – strokovni sodelavec

dr. Damijan Brulc – odvetnik

[1] Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, Uradni list RS, št. 32/00, 102/02 – odl. US in 87/11 – ZMVN-A),

[2] VSRS sodba II Ips 97/2012, z dne 18. 12. 2014,

[3] Obligacijski zakonik (Uradni list RS, št. 97/07 – uradno prečiščeno besedilo, 64/16 – odl. US in 20/18 – OROZ631),

[4] S. Cigoj, Teorija obligacij: Splošni del obligacijskega prava, ponatis, Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2003,

[5] M. Dolenc v M. Juhart, N. Plavšak (ur.), Obligacijski zakonik s komentarjem, 1. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003,

[6] VSL sodba II Cp 1820/2014, z dne 12.11.2014,

[7] VSRS Sodba II Ips 77/2007, z dne 30. 10. 2008, VSL sodba II Cp 152/2009, z dne 6. 5. 2009,

[8] VSL sodba I Cpg 696/2009, z dne 23. 6. 2010,

[9] Glej med drugim A. Vodičar, TFL Glasnik, Poslovni najem v času višje sile M. Juhart, IUS INFO, Vpliv izrednih ukrepov zaradi epidemije na najemna razmerja,

[10] Glej D. Možina, TFL Glasnik, Plačilo najemnine v času, ko najemnik poslovnih prostorov zaradi epidemije ne more uporabljati ter N. Samec Berghaus in K. Drnovšek, TFL Glasnik, Možnost predčasnega prenehanja najemnih razmerij zaradi ukrepov Covid-19 in predlogi za spremembe zakonodaje v zvezi s spremenjenimi okoliščinami,

[11] Besedilo BGB je dostopno na www.gesetze-im-internet.de/bgb/BJNR001950896.html